Deux logiques opposées
Le micro-BIC est un régime forfaitaire : vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement (50 % pour la location meublée classique, moins pour le meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur), et vous êtes imposé sur le reste. C'est simple, mais l'abattement est aveugle : il ne regarde ni vos charges réelles, ni votre crédit, ni la valeur de votre bien.
Le régime réel prend le chemin inverse : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, taxe foncière, travaux, honoraires) et surtout vous amortissez le bien, le mobilier et les frais d'acquisition. Sur un dossier bien tenu, cet amortissement neutralise souvent l'essentiel des loyers imposables.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons 18 000 € de loyers annuels et un bien de 250 000 € hors terrain. En micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 9 000 € imposables. Au réel, entre les charges courantes et environ 10 500 € d'amortissements annuels, le résultat imposable tombe à quelques milliers d'euros, parfois à zéro. Sur une tranche marginale à 30 % plus prélèvements sociaux, l'écart se chiffre en milliers d'euros chaque année. Faites le calcul avec vos chiffres sur notre simulateur.
Quand le micro-BIC reste pertinent
- Loyers faibles et bien détenu sans crédit, avec peu de charges.
- Revente prévue à court terme : depuis la réforme 2025, les amortissements déduits se réintègrent dans la plus-value, l'arbitrage doit intégrer votre horizon de détention.
- Recherche de simplicité absolue, en connaissance de cause.
Comment passer au réel
Le réel s'obtient sur option, à exercer dans les délais fixés par l'administration, en général avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année concernée. La bascule se prépare : il faut reconstituer la valeur amortissable du bien au jour de l'option. C'est une opération que nous gérons chaque semaine pour des loueurs de toute la PACA.