Ce qui a changé
Avant la réforme, le LMNP cumulait deux avantages : des loyers défiscalisés par l'amortissement pendant la détention, et une plus-value calculée sur le prix d'achat d'origine, comme si rien n'avait été amorti. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul : ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
Un exemple chiffré
Vous avez acheté 250 000 €, amorti 80 000 € en dix ans, et vous revendez 300 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 50 000 €. Désormais, le prix d'acquisition retenu descend à 170 000 € et la plus-value brute passe à 130 000 €, avant abattements pour durée de détention. La note de sortie change de dimension, surtout pour les détentions courtes.
Pourquoi le réel reste gagnant dans la plupart des cas
- Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, jusqu'à l'exonération totale au fil des années.
- L'économie d'impôt annuelle est certaine et immédiate, la réintégration n'arrive que si vous vendez, et selon votre calendrier.
- Transmission et succession obéissent à d'autres règles, qui peuvent effacer le sujet.
Les bonnes questions avant de vendre
Quel est votre horizon de détention ? La vente est-elle nécessaire ou opportuniste ? Une donation est-elle envisagée ? La réponse modifie le calcul, et parfois la décision. C'est exactement le type d'arbitrage qu'on chiffre pour nos clients avant qu'ils signent quoi que ce soit.